合理利用杠杆（Leverage）增加投资回报率和减低风险的案例

[monkeyboy]

CFO指出了大家合资投资商业地产中的一个非常重要的benefit，当贷款到期的时候，如果没法贷到新的贷款时（比如2008年Credit Market was deadlocked），如果是一个人拥有，要拿出2 million的cash，还是压力很大的，办不到，就会给foreclose。如果有多个合伙人，每个人承受的压力就小多了。最后免不了大家争吵，但最后总能在争论中找到一个解决方案，各个合伙人的利益重新得到平衡，避免被foreclose。

在这里我想就这个话题展开谈一下如何实际操作，合理利用杠杆（Leverage）增加投资回报率和减低风险。

利用杠杆增加投资回报率，容易理解，这和SFH利用贷款增加投资回报率一个道理。

减低风险，何处而来？

让我们看看下面这个案例。

一个投资集团以$2.5M 买入一个物业，筹资$2.8M，30万用于过户费用，物业装修和备用金。每月产生2万5千的现金流（Free Cash Flow）。一年后，产生现金流30万，按照投资人/管理层80-20的协议。投资人得到24万，以Distribution (Monthly or Quarterly) 的方式发给投资人。

同时申请贷款$2M，得到批准。条件是30年固定利率，5%的利率，10年的Note。

每月连本带利还款$10736，每月的现金流是$25000，有足够的现金流，Cash Flow/Debt Payment ratio是2.33，这是一个比较安全，风险可控的运用贷款的案例。
每月还去贷款后，现金流约$14000，一年是$168000，按80-20协议，投资人得$133400。

$2M的贷款扣除各种费用（Loan Origination Fee, Commercial Property Appraisal, 等等），大约能拿到$1.9M，如果全部分到投资人手上，投资人出资$2.8M，收回$1.9M，第一年现金分红收到$240K，Money at risk是2.8M – 1.9M – 240K = 660K。

投资人投资回报率从 300000×0.8/2800000 = 8.67% 提升到 168000×0.8/660000 = 20.36%

5年以后（物业买入的6年后），投资人leave no money on the table。所有的投资已经收回。

第7到第11年，投资人每年得现金分红$133400，no any money at risk。

到11年时，贷款到期，怎么办？

选择A：重新贷款通过，贷款余额$1626841，30年 fix, 6% interest rate，每月还款$9754。投资人继续享受分红。

选择B：贷款被拒，采用短期私人贷款，10% interest rate，每月还款巨增到$14277，相对每月$25000的现金流，尽管短期压力很大，但是不至于还不了贷款。同时申请其他银行的贷款，或者上市挂牌出售。如果能申请到条款合理的商业贷款，那就是回到Option A。

如果出售，应该可以卖到$3.3M，扣除各种费用，到手$3.1M，还贷$1626841，得款$1.47M，按80-20协议，投资人得1.176M。

选择C: 投资人股份转换，愿意出资的，占有更大的股份，不出资的，股份变小，退出的，以双方自愿的价格成交，也可能引入新的投资者。这就是CFO预计的大家吵吵闹闹，最后各方的利益得到平衡，避免被foreclose。最好的结果是投资人内部解决（内部消化），俗话就是，肉烂在锅里。

选择D：被foreclose，这几乎不会出现，管理层也不会让这种情况出现，市值$3.3M，被银行以$1.63 foreclose，less than 50 cents on the dollar？You’ve got to be kidding me。这样的情况，管理层一定能引入新的投资人，管理层也相信投资人是理性，成熟的，不会leave millions of dollar on the table。

这个案例充分说明了适当运用杠杆提高投资回报率，减低投资风险的操作方法。

那成功的关键是什么，1. 适度，leverage程度合理，现金流25000， 还款不到11000，还款压力低。2. Operations, Operations, Operations (经营管理，经营管理，经营管理) ， 如果不能管理好物业，有效的每月产生25000的现金流，一切都是空中楼阁。3. 能够承受经济的暂时低迷，在贷款的10年中，肯定会经历一次经济萧条，是否现金流不足于还贷，可能不大。但是即使有这种可能，管理层也必须有应对方法。那管理层的应对方法是什么？Reserve, Reserve, Reserve (备用金，备用金，备用金)，需要有10万到15万的备用金应对突发事件，和经济走低，operations cash flow下降的可能。

我认为采取这些应对措施，可以把运用杠杆的advantage放大，把disadvantage减低。

适当运用leverage，是投资商业地产，提高投资效率的有效手段。

[jeepster]

We will walk the walk, the number will talk by itself.

Again, the key is the execution.

[小心翼翼的小地主]

very good strategy.

[千里66]

分析得好！

[梁山]

讲得好，顶了再顶！

[Huangmm]

顶。咱们今后是不是也可以往这个方向发展？

[瞎问瞎说]

行家一出手，就知有没有。这个分析太棒了！

[SunshineInCA]

[Huangmm]

太好了。