投资到了瓶颈的你何去何从 - by 梁山

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当你已有一翻事业，或拥有一把出租房，为你创造可观收入，但你把所有的可投资本，包括时间，精力已经用尽，年纪的不轻让你力不从心，这时，实际上你到达了投资的一个瓶颈。

此时你会思考，怎样巩固现有的经济成果，怎样软着陆地迈入一直诱惑着你的退休理想。

你可以出让自己的生意，可以辞掉w2，把自己释放出来，让更多精力投进管理那堆出租地产，这时你有三个选择，首个是自己管理，争取到最高的利润但成了名副其实，劳心劳力的掏粪工；另一个是请pm打理，少一点利润，但自己成了劳心不用劳力的垂廉听政者；再一个是完全放手让大pm管，不用劳心劳力，但利润大打折扣，还有你仍须肩负着不少的liabilities。

如果以上都不是自已想要的，你转而考虑是否把那些出租房变卖，去套现成可观的退休资金？但这样做，要面临对争值部分的课税，以前每一年享用的折旧（depreciation ）延税额，或者是曾用1031同类交换用过的延税部分，这些将要统统加起来一起补税，比如你卖出一百万的出租房，你以为成本只是当初买入价加上多年的硬投入算起来的七十万，只要为一百万减去七十万的三十万课收入税，殊不知还要补上每年积累的折旧延税部分，甚或当初1031交换的延税部分，假如这些加起来又是三十万，你卖的这个出租房的cost base不会是七十万而是七十万减去三十万的四十万，结果你面临课税的不是一百万减去七十万的三十万，而是一百万减去四十万的六十万了，这大打折扣套现出的退休资本可能令你失望。

那到底有没有一种再投资，不但能让你继续巩固目前的资本，还可以让其延续发展，又不再劳心劳力？这似乎天方夜谭的好事，答案是有的。

两年多前，曾有一个网友在坛上问到买不买一间可以让他有八厘年回报率的Burger King地产，当时我是这样讲自己意见的：



这是一种纯粹对有长期租约的地产投资，你不用参与管理租客做的生意，你的身份是业主，不是老板，以这个Burger King为例，你不用做Burger King的生意，不用煎burger炸薯条，他们的生意盈利多少与你无关，Burger King在租约期内，除了每月交给你租金之外，他们自付所有的营运开支，因为是单一租客，他们也自付所有的地产维持费，包括建筑物，landscaping，停车场的维修，还付所有的地税和保險（具体怎样应根据双方的lease agreement为准），作为业主，不须为这地产做任何事，而每月的租金会自动进帐到自己的户口。

这种单一租客全自付(single tenant net lease)的地产有别于其它商场（multi tenant NNN lease)和办公楼（office building full service)，商场和办公搂因有多于一个的租客，怎样摊分所有的公共开支有赖于让业主先付，然后根据各个合约分担到每一个租客身上，另必须要有pm去管理各租客和租客之间各种可能纠分。所以，只有单一租客地产可以有机会让你完全不用劳心劳力。

由于这是一种出租地产，对于想彻底脱离自己那堆烦心的出租房的网友来说，是唯一一种可以通过1031 exchange，让其任何增值收入部分，可以合法延迟到将来才计算课税，由此令你的再投资金额，可以保存到最高极限而发挥到最大作用。

在此转贴一个非常有用的网页，这里含有海量的讯息，把这种单一租客地产介绍得淋漓尽????，其内容足可以自成一门学课，本人强烈建议有兴趣的网友把它下载下来慢慢参考。

http://www.netleaseadvisor.com/tenant.php?t=6

当你打开这个网页，阅读之后请不要忘记网页左方有一竖行，它罗列了几十种不同的品牌，并非只有Burger King一个，它们有McDonald，Dollar tree，AutoZone等等等等，你可对有兴趣的续一点击，看它们的介绍，看它们的价钱，还有可能看到正在求买的广告。你也看到各种品牌，评级，大小，要价，提供回报率等等都不同，一般有高囙报的，风险也高，反之评级高的，回报率稍低，但让人高枕无忧。

和其它的投资一样，这种投资也有它的缺点：

一，因为不用管理，一般回报率不会太高；

二，虽有合约，仍不能百分百保证它不破产，更不能预测分段续约的一定会续约；

三，大抵来说，它的要价其中很大的一部分体现在品牌的合约上，如果它们走了，这地产就是一个空壳，要等待它浴火重生可能漫漫无期，在空置期内，你还要为维持它开始自掏腰包，成了负资产。

四，这若大的一笔投资有可能因为租客破产让自已也跟着破产。

针对上面的缺点，我看法是：

针对第一，一直来没有什么投资真正回报率很高的，很多稍高的只是包含了运气周期和无偿的自我投入，运气可遇不可求，周期没有持续性，无偿自我投入是回报率其中的部份而你没有算出来而矣。对比看得到的各种品牌提供回报率，其实还不错的，只要租客还在，你预期的回报率不用望天打挂。

针对第二，我们不可能肯定租客不破产，但试试回忆下这么多年来，你见过多少McDonald, Burger King关门的？很多很多几十年还在那，此文专讲及美国，稍有好评的品牌，破产率相对是很低的。续约的疑虑：一般商号为稳阵起见，多把租约期定得尽量灵活，让自己有退缩的余地，比如十年后每五年五年为一段，但实际上如没有大变故，他们续约的机会都是很高的。

针对第三，在美国，你买的地产永久属于你的，合约上的租客提前走了，有品牌作担保的会继续承担按期付租，而没有品牌担保的，其个人破产了追不到租的，也不会使你一无所有，那设施齐备的建筑物，那有现成停车场的整大块地等等都还存在，比烂船还有三斤钉强。虽然你开始要为物业承担所有的维持开支，但没有运作的建筑物，除了landscaping外（你不想放任让其杂草丛生，相反要使它看起来总是清清爽爽的等待第二春），水电煤气等费用都微乎其微，保险费也会降低，最大头的地税一项也可以因空置没有收入而可要求县政府大大降税。

针对第四，香港有个富翁的名言大意是，只有负债比例低于四分一的投资才是健康的，靠贷款为主的投资，或过于利用贷款为扛杆的投资，是一种冒險，银行只做锦上添花的事，而不会雪中送炭。本文所提到的品牌单一租客地产投资，只适合已有经济实力，全现金套现交换或只少部分贷款的人士。这种投资若不幸失误，大多在十多年之后，那个时候其投资一般都过半还本了，剩下的地产价值即使大打折扣，也值回那个本甚或有余。那时两手准备，求租和求售，看谁先出现，有新租客当然好，而有新买家也不坏，你卖的价钱当然不高，但幸好计算你有没有收入税的cost base，即使减去以前一直的折旧抵税，减去如果曾用1031的延税，比对较低的卖价，相对也不会很低，你将不再付什么税甚至不用付任何税了，负担轻了很多。

十多年后，你最大的开销将是医疗保健，而那时候你也达到退休年龄，可享受很低或免费的医保，儿女们基本上已经自立，生活上的花费再不用太多。

可见，姑且是一帆风顺，还是万一不幸，最重要的是，你退休的梦想，已经成真，你一直过着有丰厚经济基础支撑的理想日子，不再为此劳力劳心。

上文很大部分讲这种投资失败了怎么办，其实不失败的成数绝对更高，除享有所提供的，稳定不变的可回报率，还可加上每年税务上允许的，可直接对冲收入的（延税）的建筑物折旧额，令实际上收到的现金流更高。在下一段，讲讲一些个人观点，怎样在这种投资上，能够趋吉避凶。

个人认为，选择品牌很重要，今天互联网的发达，科技的日新月异，物流的革新，生活指数的上升，改变着人们的销费集惯，快餐店，便利店，一元店等人们必不可缺的品牌，比百货公司，换油站，服务性之类的品牌稳定。

不求大，宁可散，不妨考虑那些又稳定，每平方尺价格较低的地产，为什么？为了退可以守，如果尺价低近建筑成本，万一失去租客，其它类型租客也可以让你保持相近的收入。

避开那些对某一行业有依赖性，或因为某一行业而带旺的地区，一荣俱荣也会一败俱败。选择比较多元化，较有地气的地区。

同一个城市，新兴的地区淘汰残旧的地区，新的建筑往往取代旧的建筑，很多租客会因为喜新厌旧，在选择续不续约的关头移情别恋，有目标一定要亲自察看，不要隔山买牛不看货。

最后提一下1031 exchange, 本人曾成功用过1031，正向的和反向的（reverse exchange)都用过，有兴趣的除了google外，实战之前一定要有周详的计划，以求能保证有充裕的时间做正确无误的事，早早物识当地有执照的exchange holding 公司，与他们充分沟通，让他们完全了解你的个案，更好为你服务。

本文只是提供一种投资方向，当然有其它同样令你在投资瓶颈困惑中让你能再延续，更好更合适你的投资，很凑巧，近日有monkeyboy和俠哥(瞎问瞎说）写的好文，也讲这方面的投资，借此强烈推荐还未看过的网友们去看看。

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大家共同学习，共同进步

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梁山very good article!

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TZLC is one of above approaches.