土豪乐潭 We the Landlords

发表于 : **2014-04-20 21:42**

自打俺在orland disney world 附近一口气买了两个短租度假房后，常有一些跃跃欲试去florida投资房地产的邻居朋友及素不相识的网友向俺打听情况，问得最多的是入住率怎么样，一般能租多高。

这两个问题其实应该合起来问：收益怎么样？因为，短租度假房和一般长租不一样，租金除了和房子的大小，装修，配置，及floor plan相关，短租度假房的租金很受季节，special event schedule，学校calendar等等，总之需求的影响，还有与做的人是否花精力，是否能根据需求敏锐地调整价格等市场策略的能力有关。

象俺那两个度假房，租金可以从$130到$360一晚,很大的范围。至于入住率，和要的租金有关联，如果你总是比同等度假房的一般市场低价，那自然入住率会高一些，可是收益倒不一定会比那些入住率低一些，但租金高一些的多。

各式各样的度假房就象市场上标价不一的商品，来买的人时多时少，价格低一些的可能会先被买走，后来的顾客就只能买价格稍高的，有人采用薄利多销的策略，有人则不在乎等到便宜的卖完后后来的顾客，可以卖个高价，同样的收益付出的少，对于度假房而言，住人就有水电消耗及东西损耗，少住人，这样的cost 少。采用什么样的策略和个人想法好恶有关，如果是你，你会选择前者还是后者？

发表于 : **2014-04-20 21:52**

这不好那不完美，我只好选中庸 @onion5@

错的总不会太离谱。

发表于 : **2014-04-20 21:59**

就像给你一定长度的绳子，围成什么样的形状可以达到最大面积 @onion35@

发表于 : **2014-04-20 22:17**

FL夏天的如住率是不是比冬天低？

俺们夏天好像很差，太热了，人都跑了． @onion11@

发表于 : **2014-04-21 5:40**

Orlando附近有许多water parks, 而且florida的夏天基本是每天有雨，温度不会上到arizona 那么高，那时大部分学校放假，所以正是有学龄儿童家里度假的好时候。冬天只有圣诞新年是绝对的旺季，那时一房难求。

发表于 : **2014-04-21 9:40**

Thank you !!! @onion24@

发表于 : **2014-04-22 9:46**

我来提几个有关detail的问题，让小翼回答。

1. Advertising - 你在那些网站/报纸/杂志做广告，如何让别人知道你有个房子在Florida做短期出租给游客，相应的marketing 的费用是多少？

2. 如何处理reservation - 你自己做，还是你的PM handle，你是收信用卡，还是支票，现金？如收信用卡，费用如何，如何取得approval?

3. 收费 - 自己收，PM收？

4. Reservation refund policy - 你自己handle or PM handle?

5. Check in / Check out - What agreement you have with you PM, who does what?

6. Clean service - Who is doing this, how much is the cost per round?

7. How PM is conpensated - fixed fee, % of total monthly income, any incentive?

NJ/NY这些想在FL做短租的，可以leverage，如果有10个，完全可以联合。

JY的dream除了在beach watch blondes，就是拥有一个hotel，没准he should start from here.