周末灌水，老瞎瞎说：忽悠地主之道
又是要周末了，灌水时间到。闲着无聊，最近看了一本怪力乱神的小说。小说中主人公发迹之初，遇到一个贵人问他：世间何为最大？小说中主人公那时还是个卢瑟，哪里知道答案，于是信口答道：“世间以道理为最大”。不经意间的问答，在那个近乎蛮荒的年代，顿时让小说中主人公鹤立鸡群，所有资源顿时倾向于小说中主人公，让其瞬间脱离了卢瑟群，进入了“高大上”的圈子。说者无意，听者有心；这个段子立即让老瞎联想到了投坛地主们最近几天的热议话题：“地主到底该如何跟烂人房客在法庭上斗智斗勇”。何为输？何为赢？更进一步地说，做成功地主的道是什么？
地主之道是什么？这似乎是个巨大的题目，老瞎何德何能，敢以半残之身、全残之脑谈经论道？先说何为道。这就乱了，但凡在地主之道上混过的，Tao过DF的，都听说过“地主都是被烦死的”。经历多，能干的，动手能力强的，关于地主之道是什么都会有自己的见解，自己的故事，能忽悠点儿的估计都能说上的三天三夜不带重样的。整出个《地主如何TDF一千零一夜》的故事集也不在话下。问题是如果都具体到了如何TF换马桶，修门窗，换屋顶就不再是谈经论道了。
谈经论道就要弄出个谈经论道的架势出来。不谈细节，只谈高屋建瓴。不是有个说法叫什么“大道至简”吗？老瞎也来个单刀直入，直击要害。
地主之道对老瞎来说就是一句话：生意就是生意（Business is business. Nothing more, nothing less）。何出此言？听老瞎慢慢道来：
啥是生意呢？对老瞎而言，生意就是交换，通过交换牟利。无交换不成生意，不能牟利也不成为生意。生意的精髓就是：以己之有，填他人之无，换他人之有。己之有和他人之有之间的差价就是自己的利。
对投资房地产出租的地主而言，就是利用自己所有或能控制的房地产去满足需要你的房地产的人的需要（或居住或用其做生意都满足此条），然后换取合理的租金，最终满足牟利的初衷。
有人说，我有的是钱，不指望租金正现金流收入牟利，我就喜欢玩儿玩儿，那么您就不需要了解地主之道。您需要的是其他的道，比如娱乐之道，拉风之道，BSO之道，慈善救世之道。这些均不在本帖讨论范围之内。很遗憾，老瞎对这些道道也不擅长。等其他人忽悠这些道道吧，让老瞎也学习学习。
也可能有人说，我不指望租金正现金流收入牟利，可是我惦记着等房地产升值，将来转手卖出牟利，这种情况也需要了解地主之道，因为做地主搞出租可能控制房地产转手前的持有成本帮助将来转手时的最终牟利。
也许有人说，我有的是钱，我赌以后升值，不计较持有成本，那就是投机了。其实投机也是一种生意，也是要牟利，牟利就要计较成本。
有了地主之道：生意就是生意。地主就不一定会被烦死了。何以如此呢？只要把当地主作为生意来做就好了。
1、生意第一要素就是市场。大家都说投资房地产就是location，location, location。不少新地主误以为讲地点就必须是好学区，于是那里小学多少分，中学多少分就成了百问不厌的问题。其实好地点对于自住和出租是全然不同的。对于出租来说，最重要的是，目标区域是否是传统租房区，我就有个所谓白玉房在很好的学区，房子条件也不错，可惜那里不是传统租房区，结果成了我空置率最高的相对差投资。租金也一降再降。确定了一个传统租房区作为自己的目标投资区以后，就要细化了解那里的主力潜在房客的构成。地主必须充分理解物以类聚人以群分的道理。我过去不很理解这一点，结果造成上述白玉房找到了相对好的房客，就算他们喜欢那里，打算长住，最后也还是很快搬走了。原因就是房客和邻居间不认同，觉得不是一窝的，所以住不下去了。
2、房地产出租作为生意，交换的对象是房客，那么房客的质量就成了交易是否成功的另一个关键。房客通常是把地主烦死的主要原因。如何筛选不会把地主烦死的房客呢？关键在于合法地过滤掉这样一些麻烦制造者：收入过低、支付能力不足的，支付能力不稳定的，有被驱赶历史记录者，有犯罪记录者，讼棍（有过多诉讼历史者），等等等等
3、与房客的关系也最好基于生意就是生意，一切基于租约，出现问题按约定的租约依当地法律处理。一般说来，地主在处理跟房客的关系时，应该尽量避免掺杂任何感情因素，把房东房客关系复杂化一般不利于做好出租房的生意。房东只要保证自己的行为合法，对房客尽可以持nice but firm的态度，这将有利于地主的生意顺利进行。
闲话几句，一般而言，不论是喜欢与房客构成斗争关系或掺杂任何感情暧昧都不符合地主之道。或早或晚，喜欢这样做的地主总会因为这样的行为影响自己的生意。
纯属瞎说，谢谢阅读，周末愉快。