关于商业地产
发表于 : 2014-05-22 0:14
关于商业地产,有些童鞋有些误会,我就随便讲讲我的看法。
首先,我们目前所经营的,都是商业地产,apartment complext,只要是超过四个单位的,都是商业地产。storage,trailer park也都是商业地产。为什么用来居住的apartment不是residential,而是commercial呢?这是从经济效应上来划分的。apartment和shopping center,office,wearhouse等等都有商业地产的共同点,那就是其价值主要是由其商业利益决定的。说直观点,就是产生cash flow的能力。产生cash flow的能力越大,价值越高。从owner的角度来说,如果一个apartment和一个shopping center,长期有着同样的cash flow,那么它们的价值大致相当。对于owner没有太大区别。作为residential的SFH,虽然也可以用来出租产生cash flow,但和这些商业地产有区别。因为SFH的价值,虽然和产生cash flow的能力有一定联系,但不是主要决定因素。
最近投坛上有些人片面鼓吹商业地产的好处,其实都没有说到点子上,所以引起很多投资人的反感。比如说商业地产容易管理。这个完全是不知所云。从投资回报的好坏来看,如果要比较商业地产和SFH,投资人应该在假设请PM管理的情况下再做比较。如果自己管理,那么其实你赚了两份钱:投资回报和作为PM的劳务费。混在一起怎么比较呢?另外,商业地产一般价值高,作为agent,做一笔就容易赚到大钱,比做N个SFH赚多了。所以有些agent喜欢纠集一帮投资人来买商业地产。自己不出钱,光收commission,这是只赚不赔的无本生意。如果投资人能赚到钱,大家皆大欢喜。那么关键在哪里呢?关键就在于agent有没有这个商业地产的价值判断能力?很多商业地产的agent专做商业地产,residential的agent专做residential,为什么?因为术业有专攻,两边通吃有难度。当然不排除有些能力特别强的,两边都能游刃有余。一般来说,如果agent自信自己的商业地产的眼光,但是又没有相应的经历来证明自己,最好的办法就是和投资人一起投资。比如说,如果一个agent说我纠集10个人,每人出20万,总共200万买一个商业楼。虽然现在是空的,但是我有本事把它租出去,以后大家都赚钱。你作为一个投资人,觉得跃跃欲试,可是又有点犹豫,怎么办呢?我建议你,告诉这个agent,你自己至少投一股,我就跟你投。如果最后砸手里了,agent也赔钱。这种情况下,agent就会好好掂量掂量,这个烫手山芋我到底能不能handle?如果agent自己不投钱,到时候两手一摊,说这个市场不好,我也没办法。反正他已经赚到了,这个地产是死是活,和他其实已经没有关系了。
有些人觉得因为internet的出现,online shopping和telecommunication成为可能,现在shopping center,office,wearhouse 都只会走下坡路了,所以除了apartment,其他商业地产都不能投资。这个说法其实有点片面和夸大其词了。事实上,经济有cycle,地产有cycle,商业地产也有cycle。你回头看以前的cycle好像很简单,但是当时你怎么没有抓住顶和底,狠狠的赚一笔?这是因为每一个cycle都不是无缘无故的,都是有理由的。比如说,2000年的时候,dotcom的股票一飞冲天,也许你觉得有点over value了,但你能想到短短半年一年之后,这些股票会从几百跌到几分钱甚至消失?原因何在?就是因为当时很多人都说,经济已经发生变化,internet的出现使经济秩序重新洗牌,所以warren buffet过时了,以后就是dot com的时代。这种似是而非的理论有很大的迷惑性。所以很多人以为当时很多internet股票的valuation有一定的合理性。08,09年经济危机也是一样,股市跌的那么惨,为什么很多人不冲进去捡便宜?因为市场很恐怖,很多人觉得这个世界要完蛋了,欧洲国家都破产了,美国也债台高筑,日本一蹶不振,中国全是泡沫要崩溃。但是事实如何呢?世界既没有一飞冲天,也没有一蹶不振,cycle一个接着一个。商业地产也是这样。online shopping固然对shopping center有影响,所以现在很多shopping center卖的很便宜。现在也确实有些人work from home,所以现在不少office building有些空置。但是不是shopping center都一定死定了呢?以后若干年后就没有商店了,以后公司也不用租office了,大家全部不出门,在家shopping,在家工作,这个世界只剩住宅,街道上只有UPS的卡车穿梭送货?如果你真这么想,那么我说,你要退后一步看看更长的人类发展史。随着人类文明的进步,商业是怎么发展的。online shopping的比例,不可能从零一路上升到100%,到一定的程度就会饱和,平衡。Work from Home就更不用说了,现在已经有很多公司回归传统,要求员工来公司上班。原因很简单,商业行为是需要交流的,面对面的沟通永远都是交流的一个重要渠道,无论是顾客和销售之间,还是公司的同僚之间。同样的故事,也在旅馆行业上演。以前有一阵旅馆都不景气,说是新经济之下,大家都teleconference就可以解决问题,哪里还需要出差?经济不好的时候,公司是会裁剪商务旅行的预算,所以旅馆生意不好。但是后来经济反弹以后,旅馆又活过来了。事实上,在一轮又一轮的经济cycle之下,经济行为越来越繁荣发达,商业地产也不断的成长壮大。
对于我们个人来说,进入商业地产要谨慎。因为绝大多数的个人资本不够雄厚,如果没有看准时机,可能挺不过cycle的折磨。但是对于有眼光,有能力的人来说,商业地产里面蕴藏着很多发财的机会。不能因为自己不懂,就一概否定,这不是智者的选择。做商业地产,其实和做其他任何事业一样,从大处着眼,从小处着手。战略上要有自信,要能藐视敌人,挑战自己。但战术上一定要重视敌人,知己知彼,该做的research一定要做。出手之前要知道自己的edge在哪里?风险在哪里?人家搞不好,我接盘之后如何能够搞好?如果我也搞不好,又会怎样?
机会永远都是留给有准备的人的。
首先,我们目前所经营的,都是商业地产,apartment complext,只要是超过四个单位的,都是商业地产。storage,trailer park也都是商业地产。为什么用来居住的apartment不是residential,而是commercial呢?这是从经济效应上来划分的。apartment和shopping center,office,wearhouse等等都有商业地产的共同点,那就是其价值主要是由其商业利益决定的。说直观点,就是产生cash flow的能力。产生cash flow的能力越大,价值越高。从owner的角度来说,如果一个apartment和一个shopping center,长期有着同样的cash flow,那么它们的价值大致相当。对于owner没有太大区别。作为residential的SFH,虽然也可以用来出租产生cash flow,但和这些商业地产有区别。因为SFH的价值,虽然和产生cash flow的能力有一定联系,但不是主要决定因素。
最近投坛上有些人片面鼓吹商业地产的好处,其实都没有说到点子上,所以引起很多投资人的反感。比如说商业地产容易管理。这个完全是不知所云。从投资回报的好坏来看,如果要比较商业地产和SFH,投资人应该在假设请PM管理的情况下再做比较。如果自己管理,那么其实你赚了两份钱:投资回报和作为PM的劳务费。混在一起怎么比较呢?另外,商业地产一般价值高,作为agent,做一笔就容易赚到大钱,比做N个SFH赚多了。所以有些agent喜欢纠集一帮投资人来买商业地产。自己不出钱,光收commission,这是只赚不赔的无本生意。如果投资人能赚到钱,大家皆大欢喜。那么关键在哪里呢?关键就在于agent有没有这个商业地产的价值判断能力?很多商业地产的agent专做商业地产,residential的agent专做residential,为什么?因为术业有专攻,两边通吃有难度。当然不排除有些能力特别强的,两边都能游刃有余。一般来说,如果agent自信自己的商业地产的眼光,但是又没有相应的经历来证明自己,最好的办法就是和投资人一起投资。比如说,如果一个agent说我纠集10个人,每人出20万,总共200万买一个商业楼。虽然现在是空的,但是我有本事把它租出去,以后大家都赚钱。你作为一个投资人,觉得跃跃欲试,可是又有点犹豫,怎么办呢?我建议你,告诉这个agent,你自己至少投一股,我就跟你投。如果最后砸手里了,agent也赔钱。这种情况下,agent就会好好掂量掂量,这个烫手山芋我到底能不能handle?如果agent自己不投钱,到时候两手一摊,说这个市场不好,我也没办法。反正他已经赚到了,这个地产是死是活,和他其实已经没有关系了。
有些人觉得因为internet的出现,online shopping和telecommunication成为可能,现在shopping center,office,wearhouse 都只会走下坡路了,所以除了apartment,其他商业地产都不能投资。这个说法其实有点片面和夸大其词了。事实上,经济有cycle,地产有cycle,商业地产也有cycle。你回头看以前的cycle好像很简单,但是当时你怎么没有抓住顶和底,狠狠的赚一笔?这是因为每一个cycle都不是无缘无故的,都是有理由的。比如说,2000年的时候,dotcom的股票一飞冲天,也许你觉得有点over value了,但你能想到短短半年一年之后,这些股票会从几百跌到几分钱甚至消失?原因何在?就是因为当时很多人都说,经济已经发生变化,internet的出现使经济秩序重新洗牌,所以warren buffet过时了,以后就是dot com的时代。这种似是而非的理论有很大的迷惑性。所以很多人以为当时很多internet股票的valuation有一定的合理性。08,09年经济危机也是一样,股市跌的那么惨,为什么很多人不冲进去捡便宜?因为市场很恐怖,很多人觉得这个世界要完蛋了,欧洲国家都破产了,美国也债台高筑,日本一蹶不振,中国全是泡沫要崩溃。但是事实如何呢?世界既没有一飞冲天,也没有一蹶不振,cycle一个接着一个。商业地产也是这样。online shopping固然对shopping center有影响,所以现在很多shopping center卖的很便宜。现在也确实有些人work from home,所以现在不少office building有些空置。但是不是shopping center都一定死定了呢?以后若干年后就没有商店了,以后公司也不用租office了,大家全部不出门,在家shopping,在家工作,这个世界只剩住宅,街道上只有UPS的卡车穿梭送货?如果你真这么想,那么我说,你要退后一步看看更长的人类发展史。随着人类文明的进步,商业是怎么发展的。online shopping的比例,不可能从零一路上升到100%,到一定的程度就会饱和,平衡。Work from Home就更不用说了,现在已经有很多公司回归传统,要求员工来公司上班。原因很简单,商业行为是需要交流的,面对面的沟通永远都是交流的一个重要渠道,无论是顾客和销售之间,还是公司的同僚之间。同样的故事,也在旅馆行业上演。以前有一阵旅馆都不景气,说是新经济之下,大家都teleconference就可以解决问题,哪里还需要出差?经济不好的时候,公司是会裁剪商务旅行的预算,所以旅馆生意不好。但是后来经济反弹以后,旅馆又活过来了。事实上,在一轮又一轮的经济cycle之下,经济行为越来越繁荣发达,商业地产也不断的成长壮大。
对于我们个人来说,进入商业地产要谨慎。因为绝大多数的个人资本不够雄厚,如果没有看准时机,可能挺不过cycle的折磨。但是对于有眼光,有能力的人来说,商业地产里面蕴藏着很多发财的机会。不能因为自己不懂,就一概否定,这不是智者的选择。做商业地产,其实和做其他任何事业一样,从大处着眼,从小处着手。战略上要有自信,要能藐视敌人,挑战自己。但战术上一定要重视敌人,知己知彼,该做的research一定要做。出手之前要知道自己的edge在哪里?风险在哪里?人家搞不好,我接盘之后如何能够搞好?如果我也搞不好,又会怎样?
机会永远都是留给有准备的人的。