10年10米，做得到么？
发表于 : 2015-02-06 1:14首先，这10米你打算如何去挣？如果光靠投资，让自己的净资产增值，那么我们可以算算，从哪里起步可以做到？
1）如果你已经有5米净值的资产（不计自住房，下同），你投资这5米，只需要每年7.2%的回报，累计compound，10年后，你就有10米了。这里不计税务因素，也假定你无须从你的这笔投资之中支取生活费。7.2%看似容易，但是5米的7.2%，就是360K，由此带来的税务负担，也是不容忽视的。
2）如果你已经有2米净值的资产，你需要17.5%的年回报，10年后才能compound到10米。年复一年的17.5%的回报连续十年，那是投资大师级的水准。如果可以scale的话，就算赶不上buffet的水平，也足以让你谋到一份年薪数米的华尔街工作。我不是说你做不到，这里最大的问题是如何scale。
3）如果目前你的可投资净值只有1米，那么你需要25.9%的年回报率。
4）如果目前你只有0.5米，那么你需要34.9%的年回报率才能在10年后拥有10米。这已经高的离谱了。
看着好像挺泄气的啊？特别是对于目前可投资的净资产不超过2米的同学们来说。怎么才能有2米去投资呢？怎么才能有double digit的高额回报呢？
有两个有利因素：
1）房地产有周期。不管你有vision也好，或者仅仅是交了狗屎运也好，只要你踩对了周期的节奏，财富的增长是极为迅速的。
2）房地产可以leverage。对于W2收入高，净资产低的同学们来说，这是快速积累净资产的捷径。
如果你从0.5米起步，2012年初买了2米的房产（25% downpayment），就算在我们鸟不下蛋的德州，这2米至少也到了2.6米了吧？我想这三年增值30%是肯定有的。那么你的净资产就已经是1.1米了。再加上cash flow和principal paydown，三年内至少可以再获得0.3米的收益。这样加起来你就已经有1.4米的净资产了。三年就几乎triple了。如果你用那0。3米的cashflow收入又陆续在三年内买了更多的物业，那么你可能就已经有接近2米的净资产了。也就是说，三年3-4倍是可能的。如果你投在湾区的话，可能增长更多。
当然过去的三年是房地产投资的黄金时代。很多原来净资产低于一米的同学就靠这三年变成multimillionaire了。以后几年内还有这么好的回报吗？也许有，也许没有。一般来说，10年是个足够长的时间段。只要你ready了，10年内一般都会有至少一个赚钱的好时机的。当然如果真没有你也没办法，这是可遇不可求的事情。
那么我们TZLC这个投资公司，现在基本只有8%的年分红，是不是对于10年10米这样的宏伟目标于事无补呢？简单算一算，如果每年8%的回报，就算compound，1米投进去，10年后变成2.16米，确实好像不是很sexy。但是我们如果把眼光看长远一点，10年之内，我们绝不会满足于8%的年回报的。就像前面所说的两个要素，增值和leverage，都会逐渐的在我们的投资中显示出来。举个例子，我们的Autumn Woods Apartment，买入价加上renovation，总共花了大概2.7米，现在第三方appraisal，估价已经到了4.4米。一年不到增值了63%。当然不是说那里房产增值这么多，主要是原来的owner不善经营，把一个好好的物业变成了烫手山芋，所以我们买的便宜。经过一番治理整顿，我们把一个赔钱的物业变成一个赚钱的物业，这个物业的内在价值就体现出来了。如果我们现在套现，这个增值就实现了。不过目前我们并没有足够多的替代物业可以买，这个物业今后也还有一定的增值潜力，所以我们打算继续持有。但是继续持有怎么体现增值呢？我们的办法就是通过refi把物业的投资回笼。保守起见，我们打算贷款取2米出来，留20万作为reserve fund，1.8米还给投资人，这样我们的投资就只剩90万了。原来基于270万投资的回报大概11%，贷款以后扣除利息开销，基于90万的投资来说，回报一下就boost到20%。投资人把投资本金的大部分拿回来以后，还可以继续投别的项目。通过良性的负债提高资本回报率，是我们的长期经营策略。如果效果如预期的这么好的话，下一个refi的目标，增值多的话，我们refi会更加aggressive一点，在确保positive cashflow的前提下，有可能取出和最初投资额相当，甚至与比最初投资额更多的现金出来返还给投资人或者投资下一个项目。这样这个项目就变成一个免费的下金蛋的鸡了，回报可以说是无穷大。剩下的，就是去不断的寻找类似的好项目，滚动投资下去。
很多同学看到国内一线大城市和加州湾区的房价暴涨很xmjdh，只恨自己没有赶上那一拨发财的机会。其实机会是均等的。你现在觉得N年前上海北京湾区的房子很便宜，那是因为你现在看到那里的房子很贵。N年前便宜，这个便宜是相对的。如果N年你置身于北京上海湾区，你是否觉得那里房子便宜？如果你现在觉得那里房子贵，多半N年前你也会觉得那里房子贵。因为相对于其他地区来说，那里的房子一直是贵的，而且现金流一直是不好的。任何时候都是没有保证你买了一定会继续涨的。在我看来，中西部房子便宜的地区的同学也不必妄自菲薄。各地的房子都是可以赚钱的，只是赚钱的途径不同，优势不同而已。中西部地区的优势是什么呢？1）起点低，你有几万块，贷个款就可以起步了。然后你可以摸着石头过河。2）风险小。房价已经和建造成本差不多了，还能跌到哪里去？3）cash flow好。每个月都有进账。这个已经先把你置于不败之地了。投资也好生意也好，不输钱是第一步，不输钱下面才能考虑赚钱。我们ＴＺＬＣ的投资策略，则是争取把这些优势发挥到极致。１）几万块钱投资起步 ２）我们购入的房价一般来说都是远远低于建造成本的。３）cash flow 永远是我们的第一考虑。另外，我们的投资策略不受制与大市涨价与否。大市不一定每年都涨，即使涨的时候也不一定能看得准。但是每年都有经营不善的主。我们的目标就是把他们的烫手山芋接过来，然后通过我们的知识和劳动点石成金。不但成金，还要让她成为一只下金蛋的鸡，源源不断的为我们下蛋。
10年10米只是一个笼统的目标。各人的起点不同，眼光不同，终点也会千差万别。所以不必拘泥于具体数字。重要的是，你如果想发财，想赚钱，就不要停留于空想阶段。行动吧。
1）如果你已经有5米净值的资产（不计自住房，下同），你投资这5米，只需要每年7.2%的回报，累计compound，10年后，你就有10米了。这里不计税务因素，也假定你无须从你的这笔投资之中支取生活费。7.2%看似容易，但是5米的7.2%，就是360K，由此带来的税务负担，也是不容忽视的。
2）如果你已经有2米净值的资产，你需要17.5%的年回报，10年后才能compound到10米。年复一年的17.5%的回报连续十年，那是投资大师级的水准。如果可以scale的话，就算赶不上buffet的水平，也足以让你谋到一份年薪数米的华尔街工作。我不是说你做不到，这里最大的问题是如何scale。
3）如果目前你的可投资净值只有1米，那么你需要25.9%的年回报率。
4）如果目前你只有0.5米，那么你需要34.9%的年回报率才能在10年后拥有10米。这已经高的离谱了。
看着好像挺泄气的啊？特别是对于目前可投资的净资产不超过2米的同学们来说。怎么才能有2米去投资呢？怎么才能有double digit的高额回报呢？
有两个有利因素：
1）房地产有周期。不管你有vision也好，或者仅仅是交了狗屎运也好，只要你踩对了周期的节奏，财富的增长是极为迅速的。
2）房地产可以leverage。对于W2收入高，净资产低的同学们来说，这是快速积累净资产的捷径。
如果你从0.5米起步，2012年初买了2米的房产（25% downpayment），就算在我们鸟不下蛋的德州，这2米至少也到了2.6米了吧？我想这三年增值30%是肯定有的。那么你的净资产就已经是1.1米了。再加上cash flow和principal paydown，三年内至少可以再获得0.3米的收益。这样加起来你就已经有1.4米的净资产了。三年就几乎triple了。如果你用那0。3米的cashflow收入又陆续在三年内买了更多的物业，那么你可能就已经有接近2米的净资产了。也就是说，三年3-4倍是可能的。如果你投在湾区的话，可能增长更多。
当然过去的三年是房地产投资的黄金时代。很多原来净资产低于一米的同学就靠这三年变成multimillionaire了。以后几年内还有这么好的回报吗？也许有，也许没有。一般来说，10年是个足够长的时间段。只要你ready了，10年内一般都会有至少一个赚钱的好时机的。当然如果真没有你也没办法，这是可遇不可求的事情。
那么我们TZLC这个投资公司，现在基本只有8%的年分红，是不是对于10年10米这样的宏伟目标于事无补呢？简单算一算，如果每年8%的回报，就算compound，1米投进去，10年后变成2.16米，确实好像不是很sexy。但是我们如果把眼光看长远一点，10年之内，我们绝不会满足于8%的年回报的。就像前面所说的两个要素，增值和leverage，都会逐渐的在我们的投资中显示出来。举个例子，我们的Autumn Woods Apartment，买入价加上renovation，总共花了大概2.7米，现在第三方appraisal，估价已经到了4.4米。一年不到增值了63%。当然不是说那里房产增值这么多，主要是原来的owner不善经营，把一个好好的物业变成了烫手山芋，所以我们买的便宜。经过一番治理整顿，我们把一个赔钱的物业变成一个赚钱的物业，这个物业的内在价值就体现出来了。如果我们现在套现，这个增值就实现了。不过目前我们并没有足够多的替代物业可以买，这个物业今后也还有一定的增值潜力，所以我们打算继续持有。但是继续持有怎么体现增值呢？我们的办法就是通过refi把物业的投资回笼。保守起见，我们打算贷款取2米出来，留20万作为reserve fund，1.8米还给投资人，这样我们的投资就只剩90万了。原来基于270万投资的回报大概11%，贷款以后扣除利息开销，基于90万的投资来说，回报一下就boost到20%。投资人把投资本金的大部分拿回来以后，还可以继续投别的项目。通过良性的负债提高资本回报率，是我们的长期经营策略。如果效果如预期的这么好的话，下一个refi的目标，增值多的话，我们refi会更加aggressive一点，在确保positive cashflow的前提下，有可能取出和最初投资额相当，甚至与比最初投资额更多的现金出来返还给投资人或者投资下一个项目。这样这个项目就变成一个免费的下金蛋的鸡了，回报可以说是无穷大。剩下的，就是去不断的寻找类似的好项目，滚动投资下去。
很多同学看到国内一线大城市和加州湾区的房价暴涨很xmjdh，只恨自己没有赶上那一拨发财的机会。其实机会是均等的。你现在觉得N年前上海北京湾区的房子很便宜，那是因为你现在看到那里的房子很贵。N年前便宜，这个便宜是相对的。如果N年你置身于北京上海湾区，你是否觉得那里房子便宜？如果你现在觉得那里房子贵，多半N年前你也会觉得那里房子贵。因为相对于其他地区来说，那里的房子一直是贵的，而且现金流一直是不好的。任何时候都是没有保证你买了一定会继续涨的。在我看来，中西部房子便宜的地区的同学也不必妄自菲薄。各地的房子都是可以赚钱的，只是赚钱的途径不同，优势不同而已。中西部地区的优势是什么呢？1）起点低，你有几万块，贷个款就可以起步了。然后你可以摸着石头过河。2）风险小。房价已经和建造成本差不多了，还能跌到哪里去？3）cash flow好。每个月都有进账。这个已经先把你置于不败之地了。投资也好生意也好，不输钱是第一步，不输钱下面才能考虑赚钱。我们ＴＺＬＣ的投资策略，则是争取把这些优势发挥到极致。１）几万块钱投资起步 ２）我们购入的房价一般来说都是远远低于建造成本的。３）cash flow 永远是我们的第一考虑。另外，我们的投资策略不受制与大市涨价与否。大市不一定每年都涨，即使涨的时候也不一定能看得准。但是每年都有经营不善的主。我们的目标就是把他们的烫手山芋接过来，然后通过我们的知识和劳动点石成金。不但成金，还要让她成为一只下金蛋的鸡，源源不断的为我们下蛋。
10年10米只是一个笼统的目标。各人的起点不同，眼光不同，终点也会千差万别。所以不必拘泥于具体数字。重要的是，你如果想发财，想赚钱，就不要停留于空想阶段。行动吧。
