探讨合资投资商业地产

[monkeyboy]

据统计，人类财富（wealth）的三分之二是房地产，三分之一是其它的，象股票，债券，贵金属等。所以地产已经是投资组合不可或缺的一部分。

很多投资者投资地产是从SFH(Single Family House)，或者是condo，duplex，triplex起步。到了一定规模，就遇到了瓶颈，可能是本地市场没有合适的投资房，或者是贷不到conventional loan，或者是管理的工作量太大，占用时间太多，导致生活品质下降，林林总总。这时候就有向商业地产发展的愿望。合资投资商业地产为初入者提供了降低风险，降低资金需求，降低entry barrier的一条有效途径。

对合资投资商业地产，坊间有各种议论，有的肯定，有的否定，有的认为风险巨大，有的则认识到这是散户和中小投资人进入商业地产的一个有效的渠道，有的认为纯粹忽悠，有的认为做好自己的尽职调查，未尝不可。

那到底为啥要合资投资商业地产，可不可以参加合资投资商业地产，又要注意哪些事项，本文就此和大家探讨一下，起一个抛砖引玉的作用。

为啥要合资投资商业地产？

1. 差钱

大凡上点规模的商业地产，对资金量的要求很大，是一个典型的资本密集行业。这决定了一般的中小投资人很难进入这行。如何界定中小投资人，我觉得投资金额在50万以下的，都是中小投资人，这是由商业地产对资金的需求决定的。

为什么？如果一个投资人准备投入50万在商业地产，凭自己一个人的50万，能买到的商业地产实在有限。买公寓楼群，在加州，DC，纽约，东西两岸这些房价高企的地区，一个像样的4-Plex就耗尽了这些资金。在中西部，像德州，田纳西，奥克拉荷马，阿拉巴马，也许可以买到12-unit 到16-unit的公寓楼。如果买Strip shopping center，也仅仅是非常小的一块。很大的可能是根本买不到东西。

即使市场有货，能投资50万的投资人还是远多过上市的物业。那结果大家就是争抢有限的货源，导致最后得手的投资人风险大增，投资回报率大降。

这在当前的SFH市场上已经明显的表现出来了，一个有利可图的房子上市，不管是REO， HUD，还是Foreclosure，大家争抢，成交价是同类房屋市场价的90%，加上一些renovation，和市场价已经没有区别了，可是投资人还是疯抢，为10%的off沾沾自喜。

在总价低于100万的商业地产，这种竞争也是日趋激烈，在50万以下的，更是白热化。

如果一个人投资50万，实在是作为的空间有限。你一定会说，我以50万为首付，可以贷150万，如果你才起步投资商业地产，你去试试有多少银行愿意贷给你。就是愿意贷款，你有足够的能力驾驭这leverage的风险吗？

当然如果你是富二代，官二代，或是不差钱的投资者，能一下投入10米，甚至几十米，那就不在本文的讨论范围内了。

对大部分的没有任何背景，自己奋斗出来的第一代移民而言，50万投资额，不能算一笔轻于鸿毛的金额了吧？但就是50万，在商业地产市场，实在不算啥。

如果有10个投资金额在50万的一起做，有500万的投资额，那可投资的渠道就开阔了。如果有20个这样的投资者，1000万，那真可以投几个物业了。

这就是为啥要合资投资地产的最基本原因，差钱。

2. 分散风险

如果一个投资者投资地产金额50万，侥幸买到一个物业，那真是所有的鸡蛋（50万）都在这个篮子里了，一旦看走眼，一旦投资回报不理想，或者碰上经济不景气，那回旋的余地都没有，一荣俱荣，一损俱损。个人抵御风险的能力有限，一旦物业出问题，几个月的negative operations income就会拖垮你，一年不到，你就无以为继。如果有贷款，那更糟糕，一下就进入foreclosure程序了。

而如果10个投资者合资500万，买入5个物业，一旦一个出问题，还有4个可以提供缓冲的余地。如果是20个投资人，买入10个100万的物业，一二个物业出点问题，不会全盘崩溃，也为管理层赢得一定的时间将这两个物业扭亏为盈，再不济，也可以有时间，卖出物业。

对单个投资人，合资投资商业地产，比个人单打独斗，风险远远要低。

3. 效率

10个投资者经营10个50万的物业，比专业经理经营5个100万的物业，效率肯定低。很多投资人有个误区，认为自己经营管理，一定比专业经理回报高，的确是的，但是你没有算上自己的劳动成本，你把自己的经营管理时间算上，投资回报就比不上专业经理了。当然你为了自己的物业可以无偿劳动，可是计算投资回报的时候，就必须“苹果和苹果比，橘子和橘子比”。10个人的经营成本肯定比5个专业PM的成本高。

4. 经济规模（Economies of Scale）

商业地产投资非常讲究规模，有了一定的规模，一个是单位成本下降，一个是有些sweet deal只有有相当规模的投资者才能拿到。

以MFH为例，100单位以下的就达不到经济规模，Leasing cost, repair cost per unit，100单位的要比50单位的成本低。

拿商业贷款来说，愿意贷给你200万以下的lender不多，就是有，利率，条款(term)，也远比200万以上的苛刻。

有的lender 更要求500万的贷款额。

抄录一个lender的email实例

“I offer a long term, non-recourse, fixed rate loan on stabilized commercial and multifamily properties five million and greater.

Income producing, investor properties such as office, retail, multifamily, industrial, warehouse, flagged hotels, mixed-use, MHP and self-storage”

5. Passive Income

很多投资人有full time的工作，家庭工作事务繁多，对经营管理也没有兴趣，也缺乏商业地产经营管理的经验，与其赶鸭子上架，不如交给职业经理打理。
那作为passive 投资者，当然可以投股票，债券，就是投房地产，SFH不是也可以吗？

是这样的，但是商业地产为你的investment portfolio多提供了一个渠道，如果是志同道合的投资人合资投资商业地产，由职业经理打理，在不用亲历亲为的情况下，进入商业地产的投资渠道，能拿到passive income，能够拥有商业地产，能够拥有hard asset，是投资组合的一部分。

合资投资商业地产是中小投资者不用亲历亲为（没有精力时间，没有经营管理的专业知识），不用投入大量资金，又可以风险分散的拥有产生passive income的，有一定规模效应的商业地产的一个有效途径。

合资就牵涉到集资，一谈到集资，那可是捅了马烽窝，集资的人十有八九会被叮得满头包。冠以骗子，无赖，流氓的头衔算轻的，被问候老娘的也不在少数。似乎集资本身就是原罪，集资人立马就成了过街老鼠，人人喊打。

其实大可不必，本人认为集资本身是正常的商业行为，在现代生活，集资无处不在。您投资股票吧？股票本身就是一种集资行为，您买股票，就是有股东退出，您加入而已。ETF，Mutual Fund， Close-End Fund都是一种集资，集资没有那么复杂，也没有那么丑恶。如果您认为凡是集资就是有猫腻，就是坑蒙拐骗，那您就不用投什么资了，把钱存银行最安全了。

集资投资地产（商业，住宅）也是一种正常的商业行为。比如张三正好有块地，location不错，盖个4-plex可以赚不少钱，可是张三没余钱投入盖房子，而李四手上有钱，又想取得比存银行更好的收益，但是李四对地产，特别是盖房子，一窍不通。怎么办？张三出地，李四出钱，由张三负责盖房，最后利润按照协议分成。这就是一种集资投资地产的商业行为，在这里，张三出地，李四出钱，如果不够，可能引入王五出一部分钱，也分得一部分利润。

这已经是非常经典的合资投资/开发地产的案例了。这在美国天天发生，没啥稀奇的。

集资投资商业地产有它特定的风险，流动性差，当然也有它自身的优点，这些前面也说过了。

投资人遇到这样的机会，应该象审核其它的投资机会一样，做好自己的尽职调查（Due Diligence），根据自己的投资目标，风险承受力，综合考量，决定自己是否加入。

限于篇幅，本文到此为止，有空会写一下 1. 作为一个商业地产集资项目的投资人应该注意什么。2. 如果想召集投资人投资商业地产项目，又要注意什么。

[jeepster]

[jy101]

[千里66]

好文章，请继续！

[小心翼翼的小地主]

期待续集

[古石]

大顶。很好的分析，思考和归类。

[比花花还花]

Ding!