老瞎投资理财论坛读帖有感，闲来无事，灌水瞎说

[瞎问瞎说]

老瞎投资理财论坛读帖有感，闲来无事，灌水瞎说
读到，从事出租，烦也，by如风如梦
1、有人说在卧室内移动家具时不小心摔了一跤，在身体的某处受伤，要我赔偿.
2、有人说洗衣机插座不好导致她的洗衣机有问题，要求赔偿.
3、有人说冰箱的下层不够冷导致食物变坏，要补偿.
4、有人说屋里有begbug, 要赔偿他的床垫.
5、更狗血的是有人说想要他的老婆，要补偿，汗!
6、...

真是: 奇葩异放，五彩缤纷.

老子忍着: 今天的TF是为了明天更好的不TF...

有朋友关心上述各类狗血问题的处理应对的细节，希望可以用于自己今后的管理实践。老瞎吃饱了撑的，提上来灌水，点评：为了方便点评，老瞎给原帖加了条目数字。

一般而言，地主跟房客打交道基本上都是依据当地的房东与房客关系法(landlord tenant law + name of your state)。这些 黄世仁、杨白劳关系法 的核心依据是黄世仁们有责任提供确保杨白劳们租住房子期间的人身安全。这个基本依据的确宽泛，于是才有了被不良律师和不良杨白劳刻意曲解的空间，于是才有了黄世仁掏粪生涯中的不胜其烦。不过如果黄世仁们仔细研读了黄世仁、杨白劳关系法以后也应该认识到黄世仁、杨白劳关系法体现了很严密的契约权责法则。理解了这一层后，依法办事就能免去大部分“不胜其烦”了。

这里最重要的契约权责关系是：黄世仁们提供出租房给杨白劳们时，有责任保证房屋符合当地建筑规范（building codes）。满足了这一条时，对于大部分“不胜其烦”，黄世仁们就可以免责了。比如上述3、4、5、都和建筑规范无关，跟黄世仁基本无关。

说到1、则不同，要看具体地面情况，跟是否有地面不平整，过于平滑相关。多一句，一般说来，出租房如有硬木地板，如果黄世仁为了保护地板给地板打蜡造成了地板过于光滑则不是好主意，容易给人以口实，责怪黄世仁的地板过滑造成搬动家俱造成人身伤害。稍微推广，在硬木地板楼梯加runner试图保护地板。也不属于好主意，毕竟runner的任何松动都可以为刁民杨白劳提供这是造成滑倒的原因的口实。

说到2、则牵扯到洗衣机电源插座是否满足建筑规范。满足了的话，黄世仁尽管可以忽视杨白劳的抱冤。否则要看黄世仁接到抱怨后采取的行动是否恰当和及时来区分责任。插座接触不良的确可能带来瞬间电冲击（power surge）导致洗衣机主控板电路故障，当然黄世仁也可以矫情质疑洗衣机主控板损坏是源于电网瞬间通断带来的电冲击来免责，这几乎是无法分清的。另外到目前为止，还没听说过任何家用电器的说明书强调使用时必须结合防电冲击保护电源（surge protection）。综上所述，一般情况下，黄世仁可以对这类抱怨和索赔免责。

要特别提醒的是：根据各地法律不同，黄世仁有责任在合理的时间区间内对杨白劳的抱怨做出及时反应，采取恰当的行动纠正任何出租房建筑规范违规的状况。无理由地忽视杨白劳的抱怨往往会在未来的诉讼中置黄世仁于非常不利的境地。切记切记！！

多说几句：遇到讼棍杨白劳咋办？只要黄世仁们依法经营，通常不用过于担心。只要有黄世仁险（landlord insurance）、雨伞险(umbrella insurance )在手，让保险公司去着急吧：）

再扯远一点：如果能妥善安排好自己的财产保护，尽量学着有钱人那样“own nothing but control everything”，恐怕也就没人乐意去法庭告你了。

再补充一下，不少地方的黄世仁、杨白劳关系法规定了黄世仁们要为杨白劳们提供干净卫生的居住环境，那么上述的3、也能给黄世仁们找麻烦了。另外狗狗一下老鼠问题，似乎不少地方的黄世仁、杨白劳关系法也将其归为黄世仁的责任。具体如何处理，请参考当地黄世仁、杨白劳关系法酌情办理吧，不理睬房客肯定混不过去的！！

黄世仁们想要不被烦死不是那么容易的，大家努力吧：）

读乡村地主的帖如下：
数年来报税，我的租金均是选择的active income，俺无W2收入， RE执照有点1099收入（主要是自己买入的那部分佣金），但现在基本不打算再买入投资房产，明年可能就无这个1099收入了。 N出租房是自己打理，有个相对固定的handyman做体力活，成立一个LLC，主要基于以下两点的考虑

1. 买材料tax exempt
2. 通过individaul 401K最大额的减低年收入

一直犹豫是否开一个LLC，但税务上对于俺家的利弊总找不到北，租金收入怎样才能合法的从租金转到LLC 然后再转到个人。 在当地见过两个CPA， 他们的答题均未让俺满意。

瞎说，点评：

这个问题的关键在于distribution， income, tax。一般而言，成立LLC的通常考量在于通过LLC隔断个人资产与投资资产的联系，切割个人资产对LLC生意带来的责任实现部分财产保护。实际上这种保护灰色地带过宽而导致保护作用基本为零。税务上的好处主要在于以下一些方面（括号中为疑问）：

1、车辆费用或折旧或报里程算出租房生意运营开支（麻烦，需要建立保存log file区分生意和个人使用）

2、办公室费用（自住房的一部分申报成出租房生意运营开支的一部分，水电气甚至电话、互联网服务、割草、铲雪等等费用也可按办公室占自住房总面积的百分比申报，问题是计算复杂，而且自住房报一部分做办公室用途是被IRS历来重点审计的重灾区，是否值得冒险引来IRS的注意和审计是个大问题。）

3、外出吃吃喝喝费用可被考虑为生意运营相关的费用折半计入报税（常常在报税中被记为meeting, meal；问题是，理论上如果一旦被审计，不仅应该提供相应的收据，还要提供证明说明是和生意相关，比如说必要的会议记录等等、、、）

4、乡村地主提到的买材料tax exempt（这部分问题大大的：很多人包括自己过去对这个问题有误解---误以为成立个公司，在某个建材供货商处注册为contractor，购买建筑材料就可以豁免销售税。在有销售税sales tax，使用税use tax的州这通常是错误理解，请特别注意，只有在有resale，并且从再销售时帮所在州从下家或你的顾客手中收回销售税或缴纳使用税时，你才可以合法地在购买时得到销售税豁免，唯一例外是你购买的材料被用于了一个本该享受免税的主体，比如学校，否则免销售税不成立。别抬杠！我刚刚仔细阅读了本州的销售税及使用税的全部相关规定。如果您这样做了很久都没事儿，仅仅说明您还够有运气，等查到了，不仅仅要都吐出去，还会面临高额罚金！！我相信所有有相应销售税和使用税的州的相关规定都会十分类似。）

5、根据我有限的经验，如果成立LLC并且申报为合伙人制，报税时使用1065表，同时为每个合伙人产生的k-1表将在每个合伙人的个人税表1040 SCH-E表中计入该合伙人的个人收入---按赢或者亏计入。这里的要点是使用了1040 SCH-E而避免了使用1040 SCH-C。按房地产税法大牛Diane Kennedy CPA 的说法是使用前者被审计的机会是使用后者的，四百分之一。（这里的说法是有争议的，具有保税经验的黄世仁们说，上述1、到4、不用设立LLC照样可以使用1040 SCH-E，那么设立LLC还有啥用处？如果税务上没有好处，财产保护上也没有根本的用处，那又何必要多一分麻烦吃饱了撑的设立LLC呢？说实话我回答不了这个问题，敬请坛内行家解惑！！）

6、延伸讨论，乡村地主问到：“租金收入怎样才能合法的从租金转到LLC 然后再转到个人？”这一点似乎并不难，如果是合伙人制的LLC, 在使用1065表报税时，扣除所有出租房运营费用后盈余通过k-1表格就计入了合伙人的个人收入了。至于是为自己开工资还是怎么样似乎都是合法化的收入了。至于在1065表的k-1表格出现纸面亏损时如何把实际盈余合法转入个人收入，我还没有经验或很严密的解释。敬请坛内行家解惑！！

7、如何通过individaul 401K最大额的减低年收入，我也没有任何实际操作经验，敬请请乡村地主或者其他坛内行家解惑！！

哈哈，连懂带不懂地又忽悠了一大篇。本人不是税务专家，不是律师，更不是CPA,所有内容都是忽悠、瞎说，谁当真谁是犯傻。欲知任何细节，请向专业人士咨询或者自己学习，本瞎该不对任何后果负责！！

谢谢阅读并感谢指正。

[jy101]

few thoughts here...

1、车辆费用或折旧或报里程算出租房生意运营开支（麻烦，需要建立保存log file区分生意和个人使用）

-- 1. claim 100% accelerate depreciation with a qualify vehicle, this vehicle must 100% business use, and must kept 5 years or may face recapture.
-- 2. log usage of a personal vehicle on mileages.
-- 3. or claim with actual gas receipts.

2、办公室费用（自住房的一部分申报成出租房生意运营开支的一部分，水电气甚至电话、互联网服务、割草、铲雪等等费用也可按办公室占自住房总面积的百分比申报，问题是计算复杂，而且自住房报一部分做办公室用途是被IRS历来重点审计的重灾区，是否值得冒险引来IRS的注意和审计是个大问题。）

-- use simplified office deduction option(Max 300 sq ft of office space), no need to keep track of expenses or usage ratio.
-- I personally DO NOT recommend claim office deduction on primary residents, may have to face recapture when selling.


3、外出吃吃喝喝费用可被考虑为生意运营相关的费用折半计入报税（常常在报税中被记为meeting, meal；问题是，理论上如果一旦被审计，不仅应该提供相应的收据，还要提供证明说明是和生意相关，比如说必要的会议记录等等、、、）

-- This is #1 red flag of all time on personal 1040 return.
-- file with 1065 may hide it better.

4、乡村地主提到的买材料tax exempt（这部分问题大大的：很多人包括自己过去对这个问题有误解---误以为成立个公司，在某个建材供货商处注册为contractor，购买建筑材料就可以豁免销售税。在有销售税sales tax，使用税use tax的州这通常是错误理解，请特别注意，只有在有resale，并且从再销售时帮所在州从下家或你的顾客手中收回销售税或缴纳使用税时，你才可以合法地在购买时得到销售税豁免，唯一例外是你购买的材料被用于了一个本该享受免税的主体，比如学校，否则免销售税不成立。别抬杠！我刚刚仔细阅读了本州的销售税及使用税的全部相关规定。如果您这样做了很久都没事儿，仅仅说明您还够有运气，等查到了，不仅仅要都吐出去，还会面临高额罚金！！我相信所有有相应销售税和使用税的州的相关规定都会十分类似。）

-- claiming sales exemption is borderline fraud. the key word is RESELL, 99% of time contractors NOT qualify.


5、根据我有限的经验，如果成立LLC并且申报为合伙人制，报税时使用1065表，同时为每个合伙人产生的k-1表将在每个合伙人的个人税表1040 SCH-E表中计入该合伙人的个人收入---按赢或者亏计入。这里的要点是使用了1040 SCH-E而避免了使用1040 SCH-C。按房地产税法大牛Diane Kennedy CPA 的说法是使用前者被审计的机会是使用后者的，四百分之一。（这里的说法是有争议的，具有保税经验的黄世仁们说，上述1、到4、不用设立LLC照样可以使用1040 SCH-E，那么设立LLC还有啥用处？如果税务上没有好处，财产保护上也没有根本的用处，那又何必要多一分麻烦吃饱了撑的设立LLC呢？说实话我回答不了这个问题，敬请坛内行家解惑！！）

-- I would think a single member LLC as disregarded entity, is useless both in term of tax or liability point of view, minimum is to set up as 2 members LLC, husband-wife 50-50, myself I setup as 5(me)-95(wife)..

-- one goal of setting up a multiple member LLC is to simplify its owner's own personal 1040, by filing a 1065 entity return, where depreciations and expenses are claimed within that particular entity.

-- multiple member LLC may help reduce social security tax on income, only active member(s) need to face social security tax requirement..

6、延伸讨论，乡村地主问到：“租金收入怎样才能合法的从租金转到LLC 然后再转到个人？”这一点似乎并不难，如果是合伙人制的LLC, 在使用1065表报税时，扣除所有出租房运营费用后盈余通过k-1表格就计入了合伙人的个人收入了。至于是为自己开工资还是怎么样似乎都是合法化的收入了。至于在1065表的k-1表格出现纸面亏损时如何把实际盈余合法转入个人收入，我还没有经验或很严密的解释。敬请坛内行家解惑！！

-- there many tricks here...keyword is ordinary business income vs net rental real estate income...

7、如何通过individaul 401K最大额的减低年收入，我也没有任何实际操作经验，敬请请乡村地主或者其他坛内行家解惑！！

--simple SEP .

[jeepster]

Many people misunderstand (or have incorrect expectation) on the LLC, on both tax and liability, single member LLC vs multiple member LLC, passive members vs active members

[瞎问瞎说]

谢谢JY101的点评，非常感谢！

[mrskwok]

JY的吐血经验，非常有帮助。
谢谢瞎哥和JY.

[SunshineInCA]

谢谢瞎哥和JY，学习了！

[古石]

古石也学习了。
谢瞎哥和jy兄。

做LLC象古石这样的业余地主到底有啥用呢？
如果用，怎样才能让它有用呢？

[jeepster]

[mrskwok]

額說過房產額只有几個realty trusts no LLC at all （ 當然餐館是LLC這裡就不計了）。現在如果還繼續購進都得先放進personal了，因為個人名下的還不是很多小貓几只而yi。trusts 在外州的又不方便放本州的房產，火燒的那個又得死放几年("名聲"臭了保險貴）其它3額覺得差不多了不能再放了。

咦，如果額成立個property management LLC 也可以把以后的房子放進裡頭吧？（當然最好是不用貸款不用cash out的現金房）LLC 搞這些很麻煩的。

這樣子不就又有避險作用（（這個PM llc裡頭的房子）又不用再花心思把房子再放哪哪神馬滴嗎？

還是PM llc 就只能做管理作用而不能接收房子，需要另外開個LLC 專門放房子滴？

額的問題可能都很怪千萬表要笑啊。

謝謝大家

[mrskwok]

[jeepster]

[mrskwok]

不是說至少得2個人才合算嚒?

額就想那幹脆換LD和婆婆2人連名（不是有傳說same owner same operator 不好嚒？因為信托一般都是或公婆或額們各擁有做owners ，當然trustee 都是額們）。這樣子安排會不會比夫妻的更好掌握？不過貌似這裡木啥分別啊。額也有點亂了。

一個房子一個公司好象不太現實。以前CPA都是建議如果目的是傳承。搞信托是最好的。不過大家都在談LLC額覺得多少也得試試比較下了。

照這麼說還得再弄個公司或信托擺新房子？那很煩人啊。

再謝吉大

[mrskwok]

個人名做法人）額的目的也就是給全家發工資單，當員工，這想法行得通吧？當然這樣做法肯定也是破財了。

[比花花还花]

[mrskwok]

[jeepster]

[mrskwok]

[申巷九]

如果只有一，两个投资房，可以成立LLC 吗？具体做起来是不是很麻烦？每年公司运作要交费吗？

[比花花还花]

[玉米地]

我就是一房一个LLC.试试一下。其实并不贵，每两年一次登记，20美元，成立的费用好像是$24美元。现在没有经历过的就是报税了。还希望前辈多多指教啊.