投资公寓（Multi-Family Housing） vs投资独立房（Single Family House）的一点浅见

[monkeyboy]

不少人投资地产都是从Single Family House(SFH)开始，买几个房子，要么自己管理（找房客，收租，赶人），维修自己动手，或自己安排Handyman和contractor。有的就是完全交给PM, 一切由PM包办，特别是远程地主，更没法亲历亲为。

几个房（个位数），付了Mortgage, Property Tax, Maintenance后, 就算自己管理，cash flow也没法提供financial freedom。还得有一份工作，才能提供cash flow 得以养家糊口，或者提供更多资金投资更多的地产。

这小地主到了一定规模后（七，八个），就到了十字路口了。这时候就是要好好问问自己投资地产的目的是什么。

1. 隔壁的张三，朋友中的李四，都买了投资房，我也跟着买了，就是留几个投资房，没啥其它想法。那就作为投资组合的一部分，好好经营，不用扩大了，扩大需要投入更多的资金，精力，又有相应的风险，到此为止，也是一个不错的选择。
2. 投资的目的就是为了financial freedom, do whatever I want to do, wherever, whenever with whomever。
3. 投资地产是为了成就更大的事业。

对于有2，3想法的人就是真正在十字路口，而且必须选一条路走下去，走那条？那条最适合自己？

如何投资和投资者本人的性格，经历，对风险的承受力有极大的关系，地产投资又和本地的市场有极大的关联度。

投资者必须好好思索，甚至来一个心灵拷问，你到底是一个什么样的投资者，对投资，到底追求什么（现金流，资产增值，快速发展？），你是什么样的投资理念，这只有你自己能够回答。

本地的地产市场如何，商业地产，住宅地产，这些，只有你自己做调研，不在这个市场的人没法回答

再有，你到底有多少资金，这些可投资资金在你拥有的财富中的比例，如何到位，这些都是只能是你自己提供答案的问题。

到底如何走，无非是在SFH和Commercial RE（包括MFH）之间做选择了。

如何投资，是一个风险，收益，投入，产出，效率的综合考量。那就看看SFH和MFH的一些特点。

下面的分析纯属理论探讨，不是投资建议，也绝不是为某人（某公司）背书。

1. Value Add的机会

SFH的估值是comparable sales, 和它本身产生cash flow的能力没有关系。这就是为啥在California Bay Area, 在New Jersey， New York的一些地区，温哥华，投资single family house, 是 negative cash flow的。只能期望增值，那就必须在房价低谷的时候买入，继续朝里填钱，不停的补negative cash flow这个窟窿，直到房价高位时，卖出套现。在房价大起大落的地区，这非常考验投资者time market的能力，在逐浪时，不要被巨浪吞没。

在租售比比较合理的地区，虽然不用进行这种高难度的操作，可是value提升的空间也有限。当然在特定地区，因为特殊原因，房价会突然上涨，比如德州Houston，但是这很难预测，而且能源业也是明显的boom and bust的cyclic business。这又需要time the market。

Commercial RE（比如公寓楼群），是完全以cash flow来估值的。Negative Cash Flow的物业是卖不出去的。这就为savvy investor提供了非常好的机会。Buy the property 60-70 cents on the dollar，通过improvement, 改善tenant base，提高入住率来提升value。这需要很强的Execution的能力，不是time the market的能力。

从Value Add的机会看，Commercial RE, 特别是apartment，机会更大。

2. MFH和SFH是不同的player

前面说了，Commercial RE可以有各种方法来提升他的value，而SFH总是受限于周围同类房屋的售价。那是不是也可以买入那些破破烂烂，需要整修的SFH来提升价值呢？absolutely。但是找一个400万selling at 30% discount的apartment容易，还是找40个SFH each selling at 30% discount 容易？

这决定了Commercial RE的投资者更多的是professional level的投资者，投资效率对他们讲，更加重要。

3，成本，效率 – 投资效率，管理效率

前面讲了400万资金投资Apartment和投资40个SFH投资效率的区别。在地产投资中，买入物业只是第一步，更重要的是管理经营。管理40个SFH的成本一定更高，效率一定不如一个apartment。

4. 风险

如果40个SFH在不同的city，那就没有可比性了。如果在同一地区，40个SFH的风险diversification也有限，比一个apartment好不了多少，不过这是以牺牲效率，增加成本为前提的。

有人说一个400万的apartment交给一个PM管，如果PM不能视事，就会有经验风险，这是似是而非的。一个400万的apartment交给一个PM和40个SFH交给一个PM管，风险不是一样的吗？那40个SFH交给20个PM管，是不是降低风险了？当然。那400万的apartment在一个PM不能胜任时，就不能找另一个了？

风险和效率永远是相辅相成的。重要的是在风险可以承受的范围呢，找到高效的投资方式。

如果风险是ordinary，你的回报也就是ordinary，不会是extraordinary。

5. Finance and Title

如果物业不是现金买入，需要贷款。如果是Single Family House，如果贷conventional loan，贷款银行是不会让你把title放在公司名下的，而且你必须为loan 担保。有的non-recourse commercial loan是不需要贷款人个人担保，物业抵押就可以了。SFH可以贷到30年固定利率，而commercial loan大多是浮动利率，很多是10 年的note，要有好的利率，很多要求2百万以上。如果用Commercial loan去投资SFH，是很不上算的。

MFH的投资效率，投资增长，对投资者能力要求和SFH很不一样，税务的计算又不一样，离开具体的案例，具体的数字，空谈投资风险，税务，债务，是compare orange with apple，没有任何意义。喜欢apple的人一定说apple好吃，喜欢orange的人一定说orange好吃，有道理吗？有道理，有意义吗？没有任何意义。

到底是SFH, 还是MFH，因人而异。但是请记住，The less an investment requires your routine attention, the more value it presents. After all, you don’t invest to “buy yourself a job”。

[jeepster]

重要的是在风险可以承受的范围呢，找到高效的投资方式。”

As a value investor, I believe it is more possible to find 50-60 cents on a dollar in commercial RE properties than the ordinary residential properties. Many of the commercial RE projects failed, not because the operation, but because of over leverage, the chain reaction of the failures of other projects etc. West creek self storage and Autumn Woods apt complex are good examples

One instance of over leverage is, commercial loan requires a balloon payment after the term(usually 5-10 years). The borrower can afford the monthly mortgage from the operation, but can not come up with the balloon. 资金链断了。

The essential on risk control for commercial RE investment is reserve.

[monkeyboy]

Commercial RE 利用杠杆（Leverage) 最大的两个问题是

1. Use a property as collateral to get loan for this property, and then use this one to get loan for a new property, so on so forth. 很多投资者为了追求高速增长，采用这样的方式。

但是风险就是，这像domino骨牌，一张牌倒了，后面的牌都倒了。这样没法isolate the risk，这也不符合MC对risk control的strategy.

2. 就是loan balloon的时候，找不到新的loan。除了2008年financial market一下子dead lock, 这种情况的发生更多的是经营者的个人财务出问题了，银行不愿意贷新的loan。

这两种问题发生对owner是disaster,对手上有cash,有准备的投资人是绝佳的机会。

[梁山]

赞猴王子，逻辑性非常强，辩证很有力！

[texastrader]

一个人投资一个大的商业地产，和一大群人合资投资一个大的商业地产，在风险上来说，除了显然的个人投资额差别巨大意外，还有一个差别不被大家注意，那就是承受loan被call的能力。
假如说一个loan是十年的balloon. 十年到期了，银行不给refi，怎么办？要不现金付清，要么被foreclose。
如果个人拥有，一下子要拿出两个米的现金，不太容易。可是如果三十个人拥有，有的人也许没钱，但总有人有钱。虽然也许会吵吵闹闹重新划分利益，但总比被foreclose强点。

[jy101]

DDDD!!! one of the best written post ever!!!

[古石]

讨论的非常透澈和准确。
希望多看到此类文章。赞。

[申巷九]

顶好文章

[ecbb]

赞猴哥好文，说得太清楚了！

[小心翼翼的小地主]

另外，在SFH和这类大公寓楼或apartment complex间有一些小型的multifamily，如2-family，3-family，在城市或离城市近的地方比较多，好象兼有两者的特点。

[千里66]

确实是这样，要做大做强就要联合起来。
SFH只是地主的初级阶段，MFH才更进了一步。

[比花花还花]

顶，

Standardization is the key to drive down cost and increase efficiency. SFH is just too expensive for maintenance and too hard to find good deals.

If another housing bubble comes, we shall buy hundreds of SFHs like Blackstone....

[monkeyboy]

Black stone is different.

They intend to issue bonds on the assests underneath.

[比花花还花]

How about American house 4 rent https://www.americanhomes4rent.com/Experience

The CEO started with public storage . http://dealbook.nytimes.com/2014/07/01/ ... blogs&_r=0

25,000 houses!

[瞎问瞎说]

这个讨论太重要了!谢谢猴兄弟提出这个话题并给了很棒的分析！

特别赞成充足的现金储备是抵御风险的关键。

积沙成塔，集腋成裘。设法整合有财力有兴趣房地产投资的华人移民的资源合力投资美国房地产对我们是个不可多得的机会。TZLC 的尝试是个非常好的开头，在起步初期遇到些沟沟坎坎不但不是坏事，还是让大家好好学习，不断完善我们的系统的绝好机会。比将来做大了不得不面对更大的风险要好得多，容易得多！

衷心希望这个讨论和类似的讨论会有很多，让大家都有积极参与的热情，并有所收获。

再次感谢！！

[梁山]