]]>
]]>
统计信息: 发表于 由 jeepster — 2014-11-03 13:39
]]>
此时你会思考，怎样巩固现有的经济成果，怎样软着陆地迈入一直诱惑着你的退休理想。
你可以出让自己的生意，可以辞掉w2，把自己释放出来，让更多精力投进管理那堆出租地产，这时你有三个选择，首个是自己管理，争取到最高的利润但成了名副其实，劳心劳力的掏粪工；另一个是请pm打理，少一点利润，但自己成了劳心不用劳力的垂廉听政者；再一个是完全放手让大pm管，不用劳心劳力，但利润大打折扣，还有你仍须肩负着不少的liabilities。
如果以上都不是自已想要的，你转而考虑是否把那些出租房变卖，去套现成可观的退休资金？但这样做，要面临对争值部分的课税，以前每一年享用的折旧（depreciation ）延税额，或者是曾用1031同类交换用过的延税部分，这些将要统统加起来一起补税，比如你卖出一百万的出租房，你以为成本只是当初买入价加上多年的硬投入算起来的七十万，只要为一百万减去七十万的三十万课收入税，殊不知还要补上每年积累的折旧延税部分，甚或当初1031交换的延税部分，假如这些加起来又是三十万，你卖的这个出租房的cost base不会是七十万而是七十万减去三十万的四十万，结果你面临课税的不是一百万减去七十万的三十万，而是一百万减去四十万的六十万了，这大打折扣套现出的退休资本可能令你失望。
那到底有没有一种再投资，不但能让你继续巩固目前的资本，还可以让其延续发展，又不再劳心劳力？这似乎天方夜谭的好事，答案是有的。
两年多前，曾有一个网友在坛上问到买不买一间可以让他有八厘年回报率的Burger King地产，当时我是这样讲自己意见的：
这是一种纯粹对有长期租约的地产投资，你不用参与管理租客做的生意，你的身份是业主，不是老板，以这个Burger King为例，你不用做Burger King的生意，不用煎burger炸薯条，他们的生意盈利多少与你无关，Burger King在租约期内，除了每月交给你租金之外，他们自付所有的营运开支，因为是单一租客，他们也自付所有的地产维持费，包括建筑物，landscaping，停车场的维修，还付所有的地税和保險（具体怎样应根据双方的lease agreement为准），作为业主，不须为这地产做任何事，而每月的租金会自动进帐到自己的户口。
这种单一租客全自付(single tenant net lease)的地产有别于其它商场（multi tenant NNN lease)和办公楼（office building full service)，商场和办公搂因有多于一个的租客，怎样摊分所有的公共开支有赖于让业主先付，然后根据各个合约分担到每一个租客身上，另必须要有pm去管理各租客和租客之间各种可能纠分。所以，只有单一租客地产可以有机会让你完全不用劳心劳力。
由于这是一种出租地产，对于想彻底脱离自己那堆烦心的出租房的网友来说，是唯一一种可以通过1031 exchange，让其任何增值收入部分，可以合法延迟到将来才计算课税，由此令你的再投资金额，可以保存到最高极限而发挥到最大作用。
在此转贴一个非常有用的网页，这里含有海量的讯息，把这种单一租客地产介绍得淋漓尽????，其内容足可以自成一门学课，本人强烈建议有兴趣的网友把它下载下来慢慢参考。
http://www.netleaseadvisor.com/tenant.php?t=6
当你打开这个网页，阅读之后请不要忘记网页左方有一竖行，它罗列了几十种不同的品牌，并非只有Burger King一个，它们有McDonald，Dollar tree，AutoZone等等等等，你可对有兴趣的续一点击，看它们的介绍，看它们的价钱，还有可能看到正在求买的广告。你也看到各种品牌，评级，大小，要价，提供回报率等等都不同，一般有高囙报的，风险也高，反之评级高的，回报率稍低，但让人高枕无忧。
和其它的投资一样，这种投资也有它的缺点：
一，因为不用管理，一般回报率不会太高；
二，虽有合约，仍不能百分百保证它不破产，更不能预测分段续约的一定会续约；
三，大抵来说，它的要价其中很大的一部分体现在品牌的合约上，如果它们走了，这地产就是一个空壳，要等待它浴火重生可能漫漫无期，在空置期内，你还要为维持它开始自掏腰包，成了负资产。
四，这若大的一笔投资有可能因为租客破产让自已也跟着破产。
针对上面的缺点，我看法是：
针对第一，一直来没有什么投资真正回报率很高的，很多稍高的只是包含了运气周期和无偿的自我投入，运气可遇不可求，周期没有持续性，无偿自我投入是回报率其中的部份而你没有算出来而矣。对比看得到的各种品牌提供回报率，其实还不错的，只要租客还在，你预期的回报率不用望天打挂。
针对第二，我们不可能肯定租客不破产，但试试回忆下这么多年来，你见过多少McDonald, Burger King关门的？很多很多几十年还在那，此文专讲及美国，稍有好评的品牌，破产率相对是很低的。续约的疑虑：一般商号为稳阵起见，多把租约期定得尽量灵活，让自己有退缩的余地，比如十年后每五年五年为一段，但实际上如没有大变故，他们续约的机会都是很高的。
针对第三，在美国，你买的地产永久属于你的，合约上的租客提前走了，有品牌作担保的会继续承担按期付租，而没有品牌担保的，其个人破产了追不到租的，也不会使你一无所有，那设施齐备的建筑物，那有现成停车场的整大块地等等都还存在，比烂船还有三斤钉强。虽然你开始要为物业承担所有的维持开支，但没有运作的建筑物，除了landscaping外（你不想放任让其杂草丛生，相反要使它看起来总是清清爽爽的等待第二春），水电煤气等费用都微乎其微，保险费也会降低，最大头的地税一项也可以因空置没有收入而可要求县政府大大降税。
针对第四，香港有个富翁的名言大意是，只有负债比例低于四分一的投资才是健康的，靠贷款为主的投资，或过于利用贷款为扛杆的投资，是一种冒險，银行只做锦上添花的事，而不会雪中送炭。本文所提到的品牌单一租客地产投资，只适合已有经济实力，全现金套现交换或只少部分贷款的人士。这种投资若不幸失误，大多在十多年之后，那个时候其投资一般都过半还本了，剩下的地产价值即使大打折扣，也值回那个本甚或有余。那时两手准备，求租和求售，看谁先出现，有新租客当然好，而有新买家也不坏，你卖的价钱当然不高，但幸好计算你有没有收入税的cost base，即使减去以前一直的折旧抵税，减去如果曾用1031的延税，比对较低的卖价，相对也不会很低，你将不再付什么税甚至不用付任何税了，负担轻了很多。
十多年后，你最大的开销将是医疗保健，而那时候你也达到退休年龄，可享受很低或免费的医保，儿女们基本上已经自立，生活上的花费再不用太多。
可见，姑且是一帆风顺，还是万一不幸，最重要的是，你退休的梦想，已经成真，你一直过着有丰厚经济基础支撑的理想日子，不再为此劳力劳心。
上文很大部分讲这种投资失败了怎么办，其实不失败的成数绝对更高，除享有所提供的，稳定不变的可回报率，还可加上每年税务上允许的，可直接对冲收入的（延税）的建筑物折旧额，令实际上收到的现金流更高。在下一段，讲讲一些个人观点，怎样在这种投资上，能够趋吉避凶。
个人认为，选择品牌很重要，今天互联网的发达，科技的日新月异，物流的革新，生活指数的上升，改变着人们的销费集惯，快餐店，便利店，一元店等人们必不可缺的品牌，比百货公司，换油站，服务性之类的品牌稳定。
不求大，宁可散，不妨考虑那些又稳定，每平方尺价格较低的地产，为什么？为了退可以守，如果尺价低近建筑成本，万一失去租客，其它类型租客也可以让你保持相近的收入。
避开那些对某一行业有依赖性，或因为某一行业而带旺的地区，一荣俱荣也会一败俱败。选择比较多元化，较有地气的地区。
同一个城市，新兴的地区淘汰残旧的地区，新的建筑往往取代旧的建筑，很多租客会因为喜新厌旧，在选择续不续约的关头移情别恋，有目标一定要亲自察看，不要隔山买牛不看货。
最后提一下1031 exchange, 本人曾成功用过1031，正向的和反向的（reverse exchange)都用过，有兴趣的除了google外，实战之前一定要有周详的计划，以求能保证有充裕的时间做正确无误的事，早早物识当地有执照的exchange holding 公司，与他们充分沟通，让他们完全了解你的个案，更好为你服务。
本文只是提供一种投资方向，当然有其它同样令你在投资瓶颈困惑中让你能再延续，更好更合适你的投资，很凑巧，近日有monkeyboy和俠哥(瞎问瞎说）写的好文，也讲这方面的投资，借此强烈推荐还未看过的网友们去看看。
统计信息: 发表于 由 jeepster — 2014-11-03 13:36
]]>
统计信息: 发表于 由 千里66 — 2014-10-01 17:38
]]>
统计信息: 发表于 由 比花花还花 — 2014-09-30 21:48
]]>
]]>
]]>
写完这个贴，有网友反馈说刚好是我一向推荐的vinyl plank有化学味，並挥之不去, 我做过好几个，沒有这现象，但上网查了，果然有不少这样的投诉，又看到该产品的官方反应是, 这个不可能, 可能是有些人嗅觉太敏感，刚刚装的时候或者会，只需开窗透风几天就可以。
我看法可能这产品质量不稳定，我相信人们的投诉有真实性，很值得认真关注事态的进展. 对此，我不再推荐这种互粘型Vinyl plank, 直到确信它是安全的产品。
http://www.apartmenttherapy.com/update-trafficm-30819
统计信息: 发表于 由 梁山 — 2014-09-29 1:17
]]>
统计信息: 发表于 由 jy101 — 2014-09-28 21:33
]]>
统计信息: 发表于 由 jeepster — 2014-09-28 19:53
]]>
统计信息: 发表于 由 小心翼翼的小地主 — 2014-09-28 19:41
]]>
内容很交错，
今天乗无聊，
把它归纳下，
种种说出来，
企奉献两C，
毕竟长磨蹭，
成不了专家，
也是接砖家。
首先讲地毯，
地毯性柔和，
踩着挺舒服，
每平方英尺，
价从一刀起，
由于大又重，
与其自己做，
不如请师傅，
连工加下垫，
只收你一刀。
当然这档次，
只三四年命，
如买贵点的，
好看命又长。
但地毯易脏，
保养靠吸尘，
不是自己住，
一般不放心。
第二讲地砖，
天然非天然，
分成两大类。
先提天然的，
首推大理石，
塊丽又多彩，
约三刀尺起；
而花岗granite,
性刚又高雅，
价格亦同上;
再有travertine,
近似大理石，
呈金黄土色，
由于价钱好，
仅两刀一尺，
成装修新宠。
那非天然的，
以粘土为料，
陶类和瓷类，
主要这两钟。
陶类工本低，
仅重表一层，
颜色可无数，
规格也很多，
价钱非常平，
一刀尺也有。
瓷类的稍优，
英文porcelain,
色内外如一，
防水性能佳，
能用在室外。
然价格稍高，
约刀半以上。
但凡是地砖，
安装都一样，
基本三部曲：
第一批地浆，
把砖平平贴，
然后等一天，
待其干固定，
再行第二步，
这是填拼缝，
又再等一天，
方入第三步，
全体抹抹净。
所有加起来，
连工又包料，
除了地砖钱，
合计约三刀。
所以装地砖，
起码要三天，
而其它地板，
一天可以了。
还要说一项：
若非水泥地，
或非木地板，
因不可粘连，
还要加底垫，
那是水泥板，
连工又包料，
要多付刀半。
天然非天然，
一眼可看出，
天然的色泽，
不是靠塗色，
而是靠打磨，
由粗磨到细，
令最后自身，
所有的成份，
复杂之层次，
全显露出来，
散发三维彩，
雍容又华贵。
见尽天下房，
平房用瓷砖，
豪宅天然石，
而细算一下，
两者差多少？
仅两刀一尺，
而两者房价，
每平方英尺，
可相差二十，
我曾经为此，
百思为什么？
仍不得其解。
最后大话题，
就是木地板，
虽有个木字，
不一定是木。
真木最昂贵，
四刀一尺起，
由于是真木，
损了也无妨，
削去一层皮，
只要磨一磨，
又一个好汉。
但不得不提，
真木只能钉，
若不是木地，
是不能装的。
至于其安装，
请师傅做吧，
约两刀一尺。
遇到水泥地，
或是木????地，
要用engineered,
三刀起一尺，
这种复合板，
仅表层真木，
不靠钉木板，
只靠相互扣，
下面垫层pad，
整片浮地上。
至于仿木板，
是此文主题，
皆因大潮流，
风麾木地板。
最最流行的，
算是laminate，
本身复合板，
面上压一层，
三聚氰胺板，
或印图纹纸。
那表层粘纸，
板身低纤维，
价格最便宜，
一刀尺以下;
那压胶塑的，
用高密度板，
价两刀以上。
这种木地板，
要垫pad 铺底，
否则有声响，
工费加上pad.
毎尺一刀上。
这板优点是，
品种比较多,
和真木相比，
几乎可乱真，
但要付高价，
两刀尺以上，
比较防潮的，
价钱会更高。
至于其缺点，
一是表层薄，
虽坚但若破,
只能整块换;
二也是因薄，
日久一变形，
拼缝会隆起；
三是怕潮湿，
一般低价的，
泡水就作废。
比较次流行，
要算vinyl plank,
是全塑胶板，
里外一种料，
耐压又防水，
由于是塑胶，
光泽选择少。
但若不介意，
优点挺多多，
一是材料软，
不用加垫pad，
冬暖夏又凉；
二是不怕水，
潮湿当等闲，
浸水没回事；
三容易安装，
只需大剪刀，
人人可去装；
四是够坚韧，
不怕硬物压,
服贴不变形；
五是寿命长，
容易taking care，
廿岁没问题。
它也分几种，
一是最平的，
七十仙一尺，
这是粘地的，
如果是木地，
干净水泥地，
它就最化算，
贴下去便是，
但因为太薄，
下面若凹凸，
它也显凹凸。
二是互扣的，
不是粘地的，
它一般不薄，
算最防水的，
要价三刀多，
唯缺点是缝，
拼口有脊感,
有点不自然。
三是互粘的，
我的推荐品，
它不需粘地，
贴那也可以，
除上面优点，
它还挺平正，
没有脊拼口，
价钱刀七起，
白菜白玉房，
办公搂餐馆，
大mall小商店，
都是很适用。
至于装工费，
应低于一刀。
好了结尾了，
装什么最好，
要具体分析，
宏观地算算，
企望每一位，
找到公约点。
后注：
写完这个贴，有网友反馈说刚好是我一向推荐的vinyl plank有化学味，並挥之不去, 我做过好几个，沒有这现象，但上网查了，果然有不少这样的投诉，又看到该产品的官方反应是, 这个不可能, 可能是有些人嗅觉太敏感，刚刚装的时候或者会，只需开窗透风几天就可以。
我看法可能这产品质量不稳定，我相信人们的投诉有真实性，很值得认真关注事态的进展. 对此，我不再推荐这种互粘型Vinyl plank, 直到确信它是安全的产品。
统计信息: 发表于 由 梁山 — 2014-09-28 17:44
]]>
]]>
]]>